Die Notarkosten für ein Haus im Wert von 200.000 Euro entsprechen nicht der Vergütung des Notars. Mehr als drei Viertel des an die Kanzlei gezahlten Betrags sind in Wirklichkeit Steuern, die im Auftrag des Staates und der Gemeinden erhoben werden. Das Verständnis der Aufschlüsselung dieser Kosten ermöglicht es, die tatsächlichen Erwerbskosten vorherzusehen und die wenigen Spielräume zu identifizieren, die bestehen.
Gemeinde- und Immobiliensteuern: die steuerliche Grundlage
Der größte Teil der Erwerbskosten stammt von den Grunderwerbsteuern. Diese Steuer setzt sich aus zwei Elementen zusammen: der Grundsteuer (oder Registrierungsgebühr), die von jeder Gemeinde festgelegt wird, und einer zusätzlichen kommunalen Steuer.
Auch interessant : Praktische Tipps für die erfolgreiche Installation eines Eingangstürvorhangs
Die meisten Gemeinden wenden den gesetzlich zulässigen Höchstsatz an. Einige Gemeinden, wie das Indre, praktizieren einen niedrigeren Satz, was zu einer Differenz von mehreren Hundert Euro bei einem Objekt im Wert von 200.000 Euro im Vergleich zum nationalen Durchschnitt führen kann.
Hinzu kommt die Immobiliensteuervorauszahlung, die an die Staatskasse für die Eintragung des Verkaufs im Immobilienregister gezahlt wird. Ihr Betrag ist proportional zum Preis des Objekts. Dieser Posten bleibt im Vergleich zu den Grunderwerbsteuern bescheiden, wird jedoch systematisch in der notariellen Abrechnung aufgeführt.
Auch lesenswert : Alles über die Kalorien von Mister Freeze: Sind sie wirklich so leicht?
Bevor man in die Details der Gebühren einsteigt, ist es nützlich, die Notarkosten für einen Immobilienkauf zu berechnen über einen Rechner, um eine erste globale Schätzung zu erhalten, und dann die Abrechnung, die von der Kanzlei übermittelt wird, Zeile für Zeile zu überprüfen.
Notargebühren bei einem Kauf von 200.000 Euro: Gebührenordnung und mögliche Ermäßigung
Die Notargebühren sind durch eine nationale Gebührenordnung festgelegt, die in allen Kanzleien in Frankreich identisch ist. Diese Gebührenordnung funktioniert in aufeinanderfolgenden Stufen, wobei jede Stufe mit einem degressiven Satz belegt ist: Je höher der Preis des Objekts, desto geringer ist der Prozentsatz, der auf die obere Stufe angewendet wird.
Für ein Objekt im Wert von 200.000 Euro stellt die strikte Vergütung des Notars (ohne Formalitäten und Auslagen) nur einen geringen Teil des Gesamtbetrags dar. Dies ist ein oft missverstandener Punkt: Der Notar legt seine Honorare bei einem Verkauf nicht frei fest.
Die Ermäßigung von 20 % auf die Gebühren
Seit dem geänderten Dekret vom 26. Februar 2016 können Notare einen Rabatt von bis zu 20 % auf den Teil ihrer Gebühren gewähren, der über einen bestimmten Preisgrenzwert hinausgeht. Diese Ermäßigung ist freiwillig, muss jedoch einheitlich für alle Kunden der Kanzlei angewendet werden.
Bei einem Kauf von 200.000 Euro bleibt die Ersparnis in absoluten Zahlen bescheiden. Sie sollte jedoch dennoch angefragt werden, da wenige Verkäufer oder Käufer daran denken, die Frage zu stellen. Der Notar ist nicht verpflichtet, dies spontan anzubieten.
Auslagen und Formalitätskosten: die vom Büro vorfinanzierten Ausgaben
Die Auslagen entsprechen den Beträgen, die der Notar im Auftrag des Käufers vorstreckt, um die notwendigen Unterlagen für den Verkauf zu beschaffen. Ihre Art variiert je nach Akte:
- Antrag auf einen Bebauungsnachweis und Hypothekenstatus bei den Grundbuchämtern, die nach dem Akt in Rechnung gestellt werden
- Kosten für die Veröffentlichung des Verkaufs im Immobilienregister, die von der Immobiliensteuervorauszahlung getrennt sind
- Gegebenenfalls die Beauftragung eines Vermessungsingenieurs, wenn eine Grenzfeststellung erforderlich ist, oder Kosten für die Eigentümergemeinschaft, falls zutreffend
Die Formalitätsgebühren hingegen vergüten die administrativen Schritte, die von der Kanzlei durchgeführt werden (Briefe, Aktkopien, Anträge auf Unterlagen). Ihr Betrag ist reguliert und liegt in der Regel bei etwa einem Zehntel der gesamten Notarkosten.
Notarkosten bei Bestandsimmobilien und Neubauten: die Differenz bei 200.000 Euro
Die Unterscheidung zwischen Altbau und Neubau verändert den Gesamtbetrag radikal. Bei Bestandsimmobilien werden die Grunderwerbsteuern zum vollen Satz berechnet. Bei Neubauten (Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung zum ersten Mal verkauft werden) zahlt der Käufer eine im Preis enthaltene Mehrwertsteuer, und die Grunderwerbsteuern sind reduziert.
Direkte Folge: die Notarkosten bei Neubauten sind deutlich niedriger als bei Bestandsimmobilien, bei identischem Kaufpreis. Bei einem Haus im Wert von 200.000 Euro kann die Differenz mehrere Tausend Euro betragen. Dieses Kriterium hat Einfluss auf die Finanzierungsplanung, da Banken oft verlangen, dass die Notarkosten durch das Eigenkapital gedeckt sind.
Notarkosten durch ein Darlehen finanzieren
Einige Institutionen akzeptieren es, die Notarkosten in den Betrag des Immobilienkredits (Darlehen zu 110 %) einzubeziehen. Diese Option erhöht die Gesamtkosten des Kredits und setzt eine solide Akte voraus. Die internen Tabellen mehrerer Banken und Kreditvermittler für 2023-2024 zeigen, dass diese Art der Finanzierung weiterhin zugänglich ist, aber die Vergabebedingungen strenger sind als bei einem Darlehen, das nur den Kaufpreis abdeckt.
Die notarielle Abrechnung Zeile für Zeile überprüfen
Der Notar übermittelt einen Entwurf der Abrechnung vor der Unterzeichnung des notariellen Aktes. Dieses Dokument detailliert jeden Posten:
- Grunderwerbsteuern (Gemeinde-, Kommunalsteuer, Abzug für Gebühren)
- Immobiliensteuervorauszahlung
- Proportionale Notargebühren, mit Angabe der eventuell angewendeten Ermäßigung
- Formalitätsgebühren und Auslagen, Posten für Posten
Den Vergleich dieser Abrechnung mit dem Ergebnis eines Online-Rechners ermöglicht es, mögliche Fehler oder ungewöhnliche Gebühren zu erkennen. Die Abweichungen stammen meist von der Gemeinde, in der sich das Objekt befindet (Satz der Grundsteuer) oder von spezifischen Auslagen im Akten (Grenzfeststellung, zusätzliche Gutachten).
Der endgültige Betrag wird nach der Unterzeichnung festgelegt. Wenn der Notar eine Vorauszahlung erhalten hat, die die tatsächlichen Kosten übersteigt, wird der Überschuss dem Käufer in den Monaten nach dem Verkauf zurückerstattet. Diese Rückerstattung erfolgt automatisch, aber die Frist variiert von Kanzlei zu Kanzlei.