De notariskosten voor een huis van 200.000 euro komen niet overeen met de vergoeding van de notaris. Meer dan driekwart van het bedrag dat aan de notaris wordt betaald, zijn in werkelijkheid belastingen die voor rekening van de staat en de departementen worden geïnd. Begrijpen hoe deze kosten zijn opgebouwd, helpt om de werkelijke kosten van de aankoop te anticiperen en de zeldzame speelruimten die bestaan te identificeren.
Departementale belasting en bijdrage voor onroerend goed veiligheid: de fiscale basis
Het grootste deel van de aankoopkosten komt voort uit de overdrachtsbelasting. Deze belasting bestaat uit twee elementen: de belasting op onroerend goed (of registratiebelasting) vastgesteld door elk departement, en een aanvullende gemeentelijke belasting.
Lees ook : Gratis modellen van afwezigheidsbewijzen voor de universiteit om eenvoudig te downloaden
De meeste departementen hanteren het maximale tarief dat door de wet is toegestaan. Enkele departementen, zoals Indre, hanteren een lager tarief, wat een verschil van enkele honderden euro’s kan opleveren voor een woning van 200.000 euro in vergelijking met het nationale gemiddelde.
Daar komt nog de bijdrage voor onroerend goed veiligheid bij, die aan de staatskas wordt betaald voor de inschrijving van de verkoop in het onroerend goed register. Het bedrag is proportioneel aan de prijs van het goed. Dit onderdeel blijft bescheiden vergeleken met de overdrachtsbelasting, maar het staat systematisch op de notariële afrekening.
Aanrader : Hoe kies je een tweedehands motor van 2000 euro zonder fouten te maken?
Voordat we in detail ingaan op de vergoedingen, is het nuttig om de notariskosten voor een onroerend goed aankoop te berekenen via een simulator om een eerste globale schatting te krijgen, en vervolgens regel voor regel de afrekening van de notaris te controleren.
Vergoedingen van de notaris bij een aankoop van 200.000 euro: tarief en mogelijke korting
De vergoedingen van de notaris zijn vastgesteld door een nationaal tarief, dat in alle notariskantoren in Frankrijk identiek is. Dit tarief werkt met opeenvolgende schijven, waarbij elke schijf een aflopend percentage heeft: hoe hoger de prijs van het goed, hoe lager het percentage dat op de hoogste schijf wordt toegepast.
Voor een goed van 200.000 euro vertegenwoordigt de strikte vergoeding van de notaris (exclusief formaliteiten en kosten) slechts een minderheid van het totaal. Dit is een vaak verkeerd begrepen punt: de notaris stelt zijn honoraria niet vrij vast bij een verkoop.
De korting van 20 % op de vergoedingen
Sinds het decreet van 26 februari 2016, dat is gewijzigd, kunnen notarissen een korting tot 20 % geven op het deel van hun vergoedingen dat boven een bepaalde prijsdrempel wordt berekend. Deze korting is facultatief, maar moet uniform worden toegepast op alle klanten van het kantoor.
Bij een aankoop van 200.000 euro blijft de besparing in absolute waarde bescheiden. Het is echter de moeite waard om erom te vragen, omdat weinig verkopers of kopers eraan denken om de vraag te stellen. De notaris is niet verplicht om dit spontaan aan te bieden.
Kosten en formaliteiten: de uitgaven voorgeschoten door het kantoor
De kosten zijn de bedragen die de notaris voorschiet voor rekening van de koper om de benodigde documenten voor de verkoop te verzamelen. De aard ervan varieert afhankelijk van het dossier:
- Verzoek om een stedenbouwkundig attest en hypotheekstatus bij de diensten voor onroerend goed registratie, gefactureerd per akte
- Kosten voor de publicatie van de verkoop in het onroerend goed register, apart van de bijdrage voor onroerend goed veiligheid
- Mogelijke tussenkomst van een landmeter-expert als een kadastrale meting vereist is, of kosten voor de vereniging van mede-eigenaars indien van toepassing
De formaliteitsvergoedingen vergoeden de administratieve stappen die door het kantoor worden uitgevoerd (brieven, kopieën van akten, aanvragen van documenten). Het bedrag is gereguleerd en vertegenwoordigt doorgaans ongeveer een tiende van het totaal van de notariskosten.
Notariskosten bij bestaande en nieuwe woningen: het verschil bij 200.000 euro
De onderscheid tussen oud/nieuw verandert het totale bedrag radicaal. Bij bestaande woningen worden de overdrachtsbelastingen berekend tegen het volle tarief. Bij nieuwe woningen (woningen die voor de eerste keer binnen vijf jaar na voltooiing worden verkocht), betaalt de koper een onroerend goed btw die is inbegrepen in de weergegeven prijs, en zijn de overdrachtsbelastingen verlaagd.
Direct gevolg: de notariskosten bij nieuwe woningen zijn aanzienlijk lager dan die bij bestaande woningen, bij gelijke aankoopprijs. Voor een huis van 200.000 euro kan het verschil oplopen tot enkele duizenden euro’s. Dit criterium weegt op het financieringsplan, omdat banken vaak eisen dat de notariskosten worden gedekt door de eigen inbreng.
Financiering van de notariskosten via een lening
Sommige instellingen accepteren het om de notariskosten in het bedrag van de hypotheeklening op te nemen (lening tot 110 %). Deze optie verhoogt de totale kosten van de lening en vereist een solide dossier. De interne tabellen van verschillende banken en makelaars in 2023-2024 tonen aan dat dit type financiering toegankelijk blijft, maar de voorwaarden voor toekenning strikter zijn dan voor een lening die alleen de prijs van het goed dekt.
Controleer de notariële afrekening regel voor regel
De notaris stuurt een concept van de afrekening voordat de authentieke akte wordt ondertekend. Dit document detailleert elk onderdeel:
- Overdrachtsbelastingen (departementale belasting, gemeentelijke belasting, inhouding voor kosten)
- Bijdrage voor onroerend goed veiligheid
- Proportionele vergoedingen van de notaris, met vermelding van de eventuele toegepaste korting
- Formalititeitsvergoedingen en kosten, per onderdeel
Het vergelijken van deze afrekening met het resultaat van een online simulator maakt het mogelijk om eventuele fouten of ongebruikelijke kosten op te sporen. De verschillen komen meestal voort uit het departement waar het goed zich bevindt (tarief van de belasting op onroerend goed) of specifieke kosten voor het dossier (kadastrale metingen, aanvullende diagnoses).
Het definitieve bedrag wordt vastgesteld na de ondertekening. Als de notaris een voorschot heeft ontvangen dat hoger is dan de werkelijke kosten, wordt het overschot binnen enkele maanden na de verkoop aan de koper terugbetaald. Deze terugbetaling is automatisch, maar de termijn varieert van het ene kantoor naar het andere.